Plus qu’une tendance, la décision de procéder à l’isolation thermique d’une copropriété présente des intérêts environnementaux et financiers non négligeables. 29%, c’est la part des émissions de gaz à effet de serre consacrées au logement en France. Toutefois, cette décision dont la dimension collective implique un processus lourd est partiellement contrainte par le législateur.
Une prise de décision commune :
Pour rappel, ce genre de décision relève de l’assemblée des copropriétaires, et non seulement du conseil syndical ou du syndic de copropriété.
La décision de rénovation est une des décisions les plus lourdes qui puissent être prises dans le cadre d’une copropriété. Le montant est en général important, et l’opération relève d’une véritable planification sur le long terme.
L’isolation thermique constitue un véritable projet de communauté. Il est même possible pour les copropriétaires les plus motivés de se fédérer en une « commission énergie » afin de structurer les démarches de réalisation du projet vis-à-vis des tiers et des autres copropriétaires.
Certaines étapes d’un projet de rénovation passent nécessairement par le vote des copropriétaires : il en va notamment pour la première et la dernière. L’audit énergétique nécessite une majorité simple, et la validation finale du projet de rénovation qui nécessite une majorité absolue.
Pour se faire, il faut que ces sujets soient inscrits à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale (AG). Cette inscription se fait par le syndic ou sur la demande d’un copropriétaire via courrier recommandé avec avis de réception. Cette inscription s’accompagne de la mise à disposition par le syndic de l’ensemble des documents nécessaires à la prise décision (devis, comptes rendus d’études, plans,…).
Les copropriétaires sont ainsi amenés à se prononcer sur les travaux, sur l‘échéancier de paiement, et sur diverses démarches nécessaires à la réalisation des travaux.
Une prise de décision contrainte :
Le législateur s’est donné pour objectif qu’en 2050 l’ensemble des immeubles soient des bâtiments basse consommation. Depuis le 1er janvier 2017, de nombreuses mesures pèsent sur les copropriétés imposant la réalisation d’un certain nombre de mesures.
Avant toute réalisation de travaux d’isolation, il est fondamental de procéder à un audit énergétique de la copropriété. Cet audit est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, construites avant 2001 et équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Cet audit va permettre de dresser un état des lieux du niveau d’isolation actuelle de la copropriété. C’est sûr cette analyse que va se fonder l’éventuelle rénovation. L’intérêt de la mesure est de forcer les copropriétés à s’informer sur la réalité de l’isolation de leur bâtiment.
Mais cela ne s’arrête pas là, les copropriétaires se voient obliger de procéder à l’isolation thermique de leur copropriété dès qu’un ravalement de façade ou une rénovation de toiture est décidée. L’intérêt est de faire, en quelque sorte, une pierre deux coups. Il existe néanmoins de nombreuses dérogations possibles :
- Les travaux d’isolation entraînent un risque pour le bâti.
- La rénovation du bâtiment crée des modifications de l’aspect extérieur qui altèrent un site patrimonial
- Les bâtiments servent de lieux de culte ou sont des constructions provisoires
- Les immeubles sont non chauffés ou, plus globalement, lorsque les travaux ne sont pas rentables.
- Le ravalement concerne une façade qui comporte des matériaux sensibles à l’humidité, comme celles en pierre, en terre crue, en bois ou avec un enduit à la chaux.
Une décision facilitée :
Toutefois, pour accompagner les copropriétés dans les travaux, il existe des aides financières. Outre les subventions accordées au niveau local ou régional, les principales aides sont :
- MaPrimeRénov’ Copro : Cette aide concerne les copropriétés construites il y a plus de 15 ans,composées d’au moins 75 % de logements occupés en tant que résidence principale et dont le projet de rénovation permet un gain énergétique d’au moins 35%. MaPrimeRénov’ Copro peut couvrir jusqu’à 25% du montant des travaux.
- L’Eco-PTZ : Il s’agit d’un prêt à taux zéro accordé soit au conseil syndical soit aux copropriétaires avec une durée de remboursement de 15 ans pour un montant de maximum 30 000 euros par logement. La condition est que cela concerne un logement construit avant 1990.
- Le CITE (Crédit d’impôt pour la Transition Énergétique) : Il s’agit d’un crédit d’impôt permettant de faire bénéficier d’une déduction fiscale allant jusqu’à 30% du montant des travaux d’amélioration énergétique portant sur une résidence principale. Ce crédit d’impôt est cumulable avec l’Éco-PTZ.
Les CEE (Certificats d’économies d’énergie) : Il s’agit d’une aide financière versée par les fournisseurs d’électricité. Elle fonctionne sur le principe de “pollueur-payeur”. Son montant est d’en moyenne de 2000 euros, et l’immeuble doit avoir plus de 2 ans.
